不想交物业保修金?不妨试试IDI丨轻知识

摘要: 不久前,上海保监局在官网发布消息称,“上海建筑工程质量潜在缺陷保证保险制度(IDI)实施半年成效显著”,那么,IDI究竟有何魔力?以至于让魔都政府和保监局如此青睐呢?对于房地产开发商而言,又有何影响?

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不久前,上海保监局在官网发布消息称,“上海建筑工程质量潜在缺陷保证保险制度(IDI)实施半年成效显著”,不仅覆盖了上海市全部的保障类新建住宅、向市政工程领域扩展延伸(暂不支持非住宅商业地产),还将IDI项目“带出国门”,为中国海外基础设施建设项目保驾护航,保额高达36亿元。可以说是非常厉害了!


那么,IDI究竟有何魔力?以至于让魔都政府和保监局如此青睐呢?对于房地产开发商而言,又有何影响?


什么是 IDI ?


建筑工程质量保证保险,英文名称为Inherent Defect Insurance (IDI),是针对因建筑工程内在缺陷引起建筑结构发生质量事故,造成该建筑物的损坏的一种保险,常见的保险期限为十年。这种保单在西方国家比较常见,目前在中国市场还处于起步阶段。


IDI主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障,对由于工程质量不符合强制性建设标准以及合同约定,以及在使用过程中暴露出的质量缺陷而造成的损失负责赔偿。该险种是指由住宅工程的建设单位投保的,保险公司根据保险条款约定,对在保修范围和保修期限内出现的由于工程质量缺陷所导致的物质损坏,向建筑物所有权人履行赔偿义务的保险。


什么是 TIS ?


TIS(Technical Inspection Service),即第三方监理服务,是 IDI 保单的一个重要组成部分。理论上,TIS 的提供方必须独立于建筑所有者,施工方和设计方,并且具备相关专业知识和经验,以便向保险公司提供公正可靠的意见。


在国外的 IDI 工程项目开始时,TIS一般会首先进行一个初始检查,并出具一个风险评估报告。保险公司和再保公司根据 TIS 的报告决定,是否承保,以什么样的条件承保。在项目进行过程中,TIS 会全程监控工程质量,并进行抽查。工程项目完成以后,TIS 也会做一个最终检查并出具合格证明(Certificate of Approval)。 TIS 的提供方一般会收取一定的费用,这部分费用也要考虑在保费计算当中。


值得注意的是,上海正在稳步推进 TIS 本土化进程,并成功组建了本土的 TIS 机构,承担 IDI 项目三分之二的风险管理工作,打破了以往 TIS 市场被外资垄断的情形。在2017年2月,上海市住建委就公布了首批建设工程质量安全风险管理机构(TIS机构)名单,上海建科、上海建工监理等13家中外资机构入选。


上海的 IDI 推进史


虽然 IDI 在国内尚处于起步阶段,但我们注意到,不论是从规模上、政策规范上、官方支持力度上,上海在 IDI 方面都是全国最领先的。


早在2005年,建设部和保监会联合下发关于推进建设工程质量保险工作的意见》,上海成为首批试点地区,并在上海威宁路苏州河桥梁新建工程中进行了成功的尝试。


2009年-2010年,上海市接连发生了两起由住宅房屋质量引发的事故:莲花湖畔倒楼及胶州路大火,引发了上海市政府对住宅房屋建筑质量的立法工程,同时也在探索,能否通过 IDI 从源头上强化工程质量管理呢?


2011年底,《上海市建设工程质量和安全管理条例》出台,成为 IDI 推广的重要法律依据。其中第十九条指出,“在新建住宅所有权初始登记前,建设单位应当按照本市有关规定交纳物业保修金。建设单位投保工程质量保证保险符合国家和本市规定的保修范围和保修期限,并经房屋行政管理部门审核同意的,可以免予交纳物业保修金。”从此,房产商可以在缴纳物业保修金和购买 IDI 之间自由选择。


2012年,《关于推行上海市住宅工程质量潜在缺陷保险的试行意见》最终出台。上海 IDI 的保费价格为工程建安总造价的1.5-1.7%,保障范围按照上海市《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》的相关要求,与物业保修金的保障范围完全匹配。


2016年,上海市发布《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》针对全市保障性住宅和浦东新区商品住宅工程,将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。


2017年1月,上海地区建筑工程质量潜在缺陷保证保险首单落地(太平洋财产保险公司顺利承保通海建设有限公司位于上海市黄浦区的泛海国际公寓项目建设工程质量潜在缺陷保险),这标志着保险业已经全面融入上海建筑质量风险管理体系。


IDI 或为房产商和小业主的福音


如前所述,如今的房产商可以在缴纳物业保修金和购买 IDI 之间自由选择。对开发商来说,IDI 的好处不仅仅是给工程多了一道保险,购买保险的开发商,不再需要在项目完成时向房地局缴纳建筑安装总费用3%的物业保修金。购买保险的费用大概是建筑安装总费用的1.5%-1.7%,省下的1.3%-1.5%的资金可以进行滚动再利用,公司的资金流动性得以缓解。对部分项目公司来说,IDI 也能减少项目公司因交付了保证金而空壳运营多年的财务成本。


同样的,对于小业主来说,过去房屋质量问题一般在使用中才会逐步显现,等到出了问题想要索赔,因为与施工、勘察、设计等单位间不存在直接的保修关系,使得维权程序特别繁琐和吃力。但在 IDI 项下,“建筑物所有权人”作为被保险人,一旦出现质量问题,就可以直接找保险公司进行索赔,属于保险责任的部分,保险公司全程介入,以修为主,以赔为辅,解决业主后顾之忧。


我们在纵览了上海市曾经颁布的关于 IDI 的相关规范后发现,虽然在承保期限和范围、承保模式和资质等方面,规定得较为完善和细致。但后期索赔的执行落地,包括是否属于理赔范围、保险公司对于物业公司如何授权、修复方案如何明确等,政策层面还有待进一步细化。我们在持续关注的同时,也欢迎同行和业内人士们共同交流、探讨。



附: IDI涉及的法律法规


  • 《上海市建设工程质量和安全管理条例》

  • 《上海市住宅物业保修金管理暂行办法》

  • 《关于推进建设工程质量保险工作的意见》(建设部和保监会)

  • 《关于推进建设工程风险管理制度试点工作的指导意见》(上海)

  • 《上海市建设工程质量和安全管理条例》(推进IDI的重要法律依据)

  • 《关于推行上海市住宅工程质量潜在缺陷保险的试行意见》

  • 《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》



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